【令和６年４月１日施行】相続登記が義務化されます！
目次
相続登記の義務化の概要
令和３年４月に不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されることになりました。
実際に法律の効力が生じる日（施行日）は「令和６年４月１日から」となっています。
ではなぜ相続登記が義務化されたのでしょうか？
それは不動産の所有者が亡くなったのに相続登記をせずに放置されると、登記簿を見ても所有者がわからず、復旧・復興事業等や取引を進められないといった問題が生じていました。
この所有者が不明な土地が発生することを防ぐために今回法律が改正され、相続登記が義務化されることになりました。
相続登記は「自己のための相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内」に申請しなければなりません（不動産登記法７６条の２）。
３年以内に相続人間での話し合いがつかないような場合は、ひとまず、今回新たに作られた「相続人申告登記」をすることで、義務違反を免れることができます。
相続登記の義務化について理解するには、この「相続人申告登記」を正確に理解することが大事なポイントになってきます。
「相続人申告登記」は次の章で解説致します。
押さえておくべき「相続人申告登記」とは？
今回の法改正のように「相続により不動産を取得したことを知った日から３年」という期限を設ける場合、３年以内に相続人間での話し合いがつかないケースも多数発生することが想定されました。
そこで、そのようなケースについて配慮すべく、とりあえず３年以内に「相続が開始した旨」と「自分が相続人である旨」を登記官に申し出ることで義務違反を回避できるようにしようにしました。
申し出を受けた法務局は所定の審査をした上で、申出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記されます。
これが「相続人申告登記」です。
あくまで「相続人申告登記」は義務違反を免れるためだけの一時凌ぎにすぎず、相続登記の申請は別途行わなければなりません。
【よくある質問】
Q 相続人のうち１人だけで申告できますか？
A 相続人が複数いる場合でも特定の相続人が１人で申告できます。
Q 相続人が誰か判明する前でも申告できますか？
A 申し出の際、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を申出書に記載することは求められませんので、相続人が誰か判明する前でも申告できます。
Q 相続人申告登記がなされた後なら、相続登記は放置しても大丈夫ですか？
A 相続人申告登記がなされた後、遺産分割協議が成立した場合、当該遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません。
Q 申告の際、添付する書類は何ですか？
A 申出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることが分かる戸籍のみで足ります。
「相続人であることが分かる戸籍」についての詳細は現段階では不明ですが、次のようになると想定されます。
「相続人であることが分かる戸籍」は自分が第何順位の相続人かにより異なります。
【第1順位の相続人の場合】
例：相続人が配偶者と子供のとき
①被相続人の死亡の記載のある戸籍
②申出をする相続人の現在戸籍
※１通の戸籍に①と②両方の記載がある場合、１通で足ります（重複分は不要）。
【第２順位の相続人の場合】
例：相続人が配偶者と両親のとき
①被相続人の死亡から出生まで遡れる戸籍すべて
②被相続人に子供（及びその代襲者）がいたが既に死亡している場合、その子（及びその代襲者）の死亡から出生まで遡れるすべての戸籍
③申出をする相続人の現在戸籍
【第３順位の相続人の場合】
例：相続人が兄弟のとき
①被相続人の死亡から出生まで遡れる戸籍すべて
②被相続人に子供（及びその代襲者）がいたが既に死亡している場合、その子（及びその代襲者）の死亡から出生まで遡れるすべての戸籍
③両親及び祖父母の死亡の記載のある戸籍
④申出をする相続人の現在戸籍
※申出をする相続人の現在戸籍について、「発行後〇か月以内のもの」のような期間制限が付くかどうかは現段階では不明です。
ケース別：相続人は結局いつまでに何をすればいいの？
相続人が結局何をすればいいのかについて理解するには「相続人申告登記」と「相続登記」の関係を押さえる必要があります。
「相続申告登記」と「その後の相続登記」の関係を理解する上で必要なポイントを絞ると以下の点になります。
但し、その３年以内に「相続が開始した旨」と「自分が相続人である旨」を登記官に申し出ることで義務違反を回避できる。
相続人申告登記がなされた後、遺産分割協議が成立した場合、当該遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
以上のポイントを踏まえた上で、具体的にいつまでに何をすればいいのかを、次の３のケースに分けて解説いたします。
- 遺言がある場合
- 遺言がない場合で３年以内に遺産分割が成立したケース
- 遺言がない場合で３年以内に遺産分割が成立しなかったケース
１．遺言がある場合
遺言がある場合、遺言によって不動産の所有権を取得した相続人が取得を知った日から３年以内に遺言の内容を踏まえた登記の申請を行わなければなりません。
遺言がある場合でも「知ってから３年以内」に相続人申告登記をすることもできますが、同期間のうちに相続登記の申請まで行う必要があります。
初めから相続登記をすれば相続人申告登記をする必要はないため、遺言がある場合は通常相続人申告登記をするメリットはありません。
図にすると以下のようになります。
なお、令和５年４月１日から施行される改正法により、特定財産承継遺言だけでなく、相続人に対する遺贈についても相続人による単独申請が可能とされました（不動産登記法６３条３項）
※特定財産承継遺言とは、特定の財産を特定の相続人に相続させる旨を記した遺言のことをいいます。
２．遺言がない場合で３年以内に遺産分割が成立しなかったケース
遺産分割の場合も、相続により不動産を取得したことを「知ってから３年以内」に相続登記を行う義務があります。
３年以内に遺産分割が間に合わないような場合は相続人申告登記を行い、義務違反を回避する必要があります。
遺言の場合は相続人申告登記をしたとしても依然として「知ってから３年以内」に相続登記をしなければなりませんでした。
これに対し、遺産分割の場合は、相続により不動産を取得したことを「知ってから３年以内」に相続人申告登記をすれば、遺産分割協議自体はいつ行っても構いません。
ただ、遺産分割協議が成立した後は、成立後３年以内に相続登記をする義務が課されます。
図にすると以下のようになります。
３．遺言がない場合で３年以内に遺産分割が成立したケース
この場合も、相続により不動産を取得したことを「知ってから３年以内」に相続登記を行う義務があります。
「知ってから３年以内」に遺産分割協議が成立したとしても、必要な書類を集めるのに時間がかかりそうな場合等には、相続人申告登記をして相続登記の申請義務の期間を延ばすことができます。
相続人申告登記がなされた場合、その後遺産分割協議が成立した日から３年以内に相続登記の申請を行う必要があります。
なお、初めから相続登記をすれば相続人申告登記をする必要はありません。
「相続人申告登記」はあくまでも相続登記の義務違反を免れるためだけの一時凌ぎにすぎないため、相続登記の申請が行われればする必要はないのです。
図にすると以下のようになります。
相続登記を怠った場合のペナルティーとは？
今回の不動産登記法改正では、「正当な理由」がないのに登記申請義務に違反した場合には「１０万円以下の過料」の適用対象となるとしています。
「正当な理由」の具体的な内容は、今後通達などで明確にされる予定なので、現段階では不明です。
法務省は「正当な理由」があると考えられる例としては以下のようなものを想定しています。
- 数次相続が発生して相続人が多数に上り、相続人の把握に時間がかかるケース
- 遺言の有効性や遺産の範囲などに争いがあるケース
- 申請義務を負う相続人自身に重病などの事情があるケース
実際に過料を科す具体的な手続きについても、今後省令等により明確にされる予定なので、現段階では不明です。
いきなり過料が課されるのではなく、まず法務局から相続登記の義務履行の催告があり、それでも正当な理由なく放置した場合に過料が課される予定とされています。
施行日前に死亡した案件にも適用されます！
相続登記の義務化については経過措置の規定があります。
経過措置とは、法律が改正される際に、新しい法律に移行するにあたって、不都合や不利益が出来るだけ生じないように対応するための措置をいいます。
今回の法改正の施行日は令和６年４月１日ですが、施行日前に相続が発生していたケースについても、登記の申請義務は課されます。
但し、申請義務の履行期間については、死亡日からスタートするのではなく、「施行日又は相続による所有権の取得を知った日のうちいずれか遅い方から」スタートします。
まとめると以下のようになります。
- 施行日前から相続による取得を知っていた場合
→施行日から３年以内 - 施行日以降に相続による取得を初めて知った場合
→知ったときから３年以内
関連記事