土地を生前贈与する際の流れと贈与税の解説
土地を生前贈与する際の手続きの流れ
土地を生前贈与する際の流れ
- 贈与契約書を作成する
- 土地の名義変更登記を行う
- 贈与税の申告を行う
土地の生前贈与には、「贈与契約書の作成」「名義変更登記」「贈与税申告」の大きく3ステップがあります。順番に解説していきます。
贈与契約書の作成
土地を贈与するということを書面に残します。
贈与契約は口頭でも贈与は成立しますが、書面を作成しないと名義変更登記や贈与税の申告の手続きを行うことができませんので、必ず贈与契約書は作成が必要です。
贈与契約書の作成方法については別のコラムで解説しております。
生前贈与で贈与契約書は必要？ひな形と書き方を解説。
名義変更の登記
土地の名義を変更するための変更登記が必要となります。
法務局で手続きを行うのですが、自身で行うのが難しい場合には専門家である司法書士に依頼することも可能です。
申請に必要な書類は以下のとおりです。
・登記原因証明情報（贈与契約書など）
・権利証（登記識別情報又は登記済証）
・贈与者の印鑑証明書
・受贈者の住所証明情報（住民票など）
・固定資産評価証明書
・司法書士に委任する場合は委任状
贈与税の申告
生前贈与を行う土地の価格が年間110万円を超える場合には贈与税がかかります。
そしてその贈与税は納税者自身が計算し自分で税務署に申告かつ納税を行う必要があります。
贈与のあった年の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。
土地の生前贈与をした場合、かかる税金は？
土地の生前贈与をした場合、かかる税金は①登録免許税、②不動産取得税、③贈与税の３種類。
以下順番に解説していきます。
①登録免許税
登録免許税は登記申請をする際、登記所で納付する税金です。
登録免許税の計算式
例えば、3,000万円の土地を生前贈与した場合には、
3,000万円×2%＝60万円
の登録免許税がかかります。
登録免許税の納付方法は、登記申請時に添付書類に収入印紙を貼る方法で納付します（オンライン申請の場合は電子納付することもできます）。
なお、建物も贈与する場合、土地と同様に、登録免許税は固定資産税評価額×１０００分の２０で計算されます。
②不動産取得税
不動産取得税は、売買・贈与で不動産を取得したときや新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。
不動産取得税計算式
※評価額×２分の１の特例、３％特例は2024年（令和6年）3月31日までの適用となります。
なお、建物も贈与する場合で、建物が一定の要件を満たす場合はさらに税金が軽くなります。
その要件とは以下のとおり。
- 買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得（賃貸用マンション[住宅用]は適用外）
- 50㎡以上240㎡以下（課税床面積）
- 次のいずれかに該当するものであること
①昭和57年1月1日以降に建築されたものであること
②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること
③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること
建物が上記要件を満たす場合の、土地の不動産取得税の計算式
A ＝ 45,000円
B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
納期は各都道府県により異なります。
③贈与税
贈与税の課税方法には、暦年課税と相続時精算課税があり、ある一定の要件を満たす場合に相続時精算課税の選択が可能です。
【暦年課税】
１．暦年課税制度とは
暦年課税制度とは、1月から12月までの1年間に受けた贈与に対して適用される課税制度のことをいいます。
暦年課税には、受贈者側に対し年間110万円の基礎控除があります。
贈与税は課税価格からこの基礎控除額を差し引いた金額に課税されます。
贈与税の計算は原則的に暦年課税制度ですが、後述の相続時精算課税を選択した場合は暦年課税の対象にはなりません。
２．一般贈与財産と特例贈与財産の違い
（１）違い
特例贈与財産とは、2015年以降に贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上の直系卑属（子供や孫）に対して贈与された財産のことをいいます。
特例贈与財産に課税される贈与税額は、特例税率を適用して計算します。
一方、特例贈与財産に該当しない贈与財産を一般贈与財産として定義しています。
一般贈与財産に課税される贈与税額は、一般税率を用いて計算します。
特例税率は一般税率よりも低く設定されています。
（２）一般税率の速算表
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | １０％ | － |
| 200万円超～300万円以下 | １５％ | 10万円 |
| 300万円超～400万円以下 | ２０％ | 25万円 |
| 400万円超～600万円以下 | ３０％ | 65万円 |
| 600万円超～1000万円以下 | ４０％ | 125万円 |
| 1000万円超～1500万円以下 | ４５％ | 175万円 |
| 1500万円超～3000万円以下 | ５０％ | 250万円 |
| 3000万円超～ | ５５％ | 400万円 |
（３）特例税率の速算表
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | １０％ | ー |
| 200万円超400万円以下 | １５％ | 10万円 |
| 400万円超600万円以下 | ２０％ | 30万円 |
| 600万円超1000万円以下 | ３０％ | 90万円 |
| 1000万円超1500万円以下 | ４０％ | 190万円 |
| 1500万円超3000万円以下 | ４５％ | 265万円 |
| 3000万円超4500万円以下 | ５０％ | 415万円 |
| 4500万円超 | ５５％ | 640万円 |
【相続時精算課税】
１．相続時精算課税制度とは
相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子供や孫へ贈与する際に利用することができる制度です。
相続時精算課税制度を選択した場合、以降の贈与について、合計2,500万円の贈与まで贈与税が課税されない仕組みになっています。
２．相続時精算課税制度の対象となる条件
相続時精算課税制度の適用を受けるためには、以下のような条件に該当する必要があります。
- 贈与者が贈与をした年の1月1日時点で60歳以上
- 受贈者（贈与を受ける人）が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 贈与者と受贈者の関係が親子か祖父母と孫
３．注意点５つ
- 相続時精算課税制度を利用した贈与額の合計が2,500万円を超えた場合、超えた部分に一律20％の贈与税が課されること
贈与税の計算式：（死亡するまでの贈与の合計額－２５００万円）×２０％ - 相続時に贈与額合計が相続財産に加算した上で相続税が課税されること
- 相続時精算課税制度を利用すると年間110万円の基礎控除が使える暦年贈与が利用できなくなること
ただし、別の贈与者からの贈与は利用可能 - 相続時精算課税を適用した宅地については、小規模宅地等の特例が適用できなくなること
- 相続税の計算において、評価額は贈与者の死亡時の評価額ではなく贈与時の評価額で計算すること
上記注意点より、相続時精算課税を選択すべき場面とは、贈与額の合計が２５００万円以内で、かつ、将来の遺産総額が相続税の基礎控除（３０００万円＋６００万円×法定相続人の数）以内に収まるケースになります。
贈与税の配偶者控除
贈与税は、贈与者（贈与する側）ではなく受贈者（もらう側）にかかる税金です。
不動産の贈与の場面では、贈与税の軽減措置として、相続時精算課税制度の他に「贈与税の配偶者控除」が使える場合があります。
贈与税の配偶者控除とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合に、最高2,000万円まで控除できる制度です。
暦年贈与の基礎控除も利用できるので、合計で2,110万円までは贈与税がかかりません。
利用する場合には贈与のあった年の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。
【夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除の対象となる条件】
この特例の適用を受ける場合、以下のような条件に該当する必要があります。
- 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
- 配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産(※1)であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が実際に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること(※2)
※１:「居住用不動産」とは、専ら居住の用に供する土地若しくは土地の上に存する権利又は家屋で国内にあるものをいいます。
※２: 配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に 一度しか適用を受けることができません。