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コラム

相続登記 2022/02/13

【令和8年4月までに施行】住所・氏名変更登記が義務化!

住所変更登記 義務化

住所・氏名変更登記の義務化の概要

令和3年4月に不動産登記法が改正され、住所・氏名変更登記が義務化されることになりました。
実際に法律の効力が生じる日(施行日)は「公布後5年以内」となっているため、令和8年4月までに施行される予定です。

ではなぜ住所・氏名変更登記が義務化されたのでしょうか?
それは不動産の所有者が亡くなったのに住所・氏名変更登記をせずに放置されると、登記簿を見ても所有者の現在の住所・氏名がわからず、復旧・復興事業等や取引を進めたくても所有者と連絡がとれないといった問題が生じていました。
この所有者の住所・氏名が不明な土地の発生を防ぐために今回法律が改正され、住所・氏名変更登記が義務化されることになりました。

ポイントは以下の2点です。

  1. 住所・氏名変更登記は、「その変更があった日から2年以内」に申請しなければならない。
  2. 正当な理由がないのに申請を怠った場合には、「5万円以下の過料」に処する。

 

「正当な理由」の具体的な内容や過料を科す具体的な手続は、今後通達などで明確にされる予定なので、現段階では不明です。

住所・氏名変更登記の義務化については、同時に「法務局が職権で登記してくれる制度」も導入されています。
この職権登記制度は個人と法人でそれぞれ扱いが異なるため、次章以降分けて解説致します。

 

個人が住所・氏名を変更した場合

個人が住所・氏名を変更した場合、その変更があった日から2年以内に氏名又は住所についての変更の登記を申請しなければなりません。

但し、予め本人の申し出により、氏名・住所・生年月日などの「検索用情報」の提供をしていた場合に限り、法務局側で住基ネット上、住所・氏名の変更が確認でき次第、職権で登記してくれます。

手続きのイメージは以下のようになります。

  1. 所有者が氏名・住所・生年月日などの検索用情報を事前に法務局に提供しておく。
  2. 法務局側で定期的に住基ネットに照会をかけ、変更がないか確認する。
  3. 変更が確認できたら、登記上の所有者に職権で登記していいかどうかの通知を出す。
  4. 本人の了解がとれたら法務局側で職権による登記を行う。

 

あくまでも本人の了解がとれた場合にのみ法務局側で登記することとしています。
これはDV被害者等の住所を公示することに支障がある者がいることや、プライバシー保護の観点から勝手に住所が公示されることのないように配慮されたものです。

 

株式会社等の法人が住所・名称を変更した場合

株式会社等の法人が住所・名称を変更した場合も、その変更があった日から2年以内に氏名又は住所についての変更の登記を申請しなければなりません。

但し、商業登記により法人の商号・本店の変更登記をした場合は、法務局内部でのシステムの連携により商号・本店の変更があったことがわかるため不動産登記簿にも反映されることになりました。

個人の場合と異なり、商業登記の申請により新しい商号・本店を公示する意思が明確であるため、不動産登記においては事前に登記名義人の意思確認を行うことなく法務局側で職権により名称・住所の変更登記がなされます。

法務局内部でのシステムの連携により名称・住所の変更があったことがわかるようにするために、不動産登記簿には法人の会社法人等番号も載せるようにすることが決められました。
法人の会社法人等番号が不動産登記簿の登記事項となるのは「令和6年4月1日から」とされています。
なお、令和6年4月1日より前に既に所有権の登記名義人となっている法人については、法人から申し出をしてもらった上で、登記官が職権で会社法人等番号を登記することが予定されています。

施行日前に変更した案件にも適用されます!

住所・氏名変更登記の義務化については経過措置の規定があります。
経過措置とは、法律が改正される際に、新しい法律に移行するにあたって、不都合や不利益が出来るだけ生じないように対応するための措置をいいます。

今回の法改正は令和8年4月までに施行されますが、施行日前に住所・氏名の変更が発生していたケースについても、登記の申請義務は課されます。
但し、申請義務の履行期間については、変更日からスタートするのではなく、施行日からスタートします。

まとめると以下のようになります。

施行日前に住所・氏名の変更をしていた場合
→施行日から2年以内
施行日以降に住所・氏名の変更をした場合
→変更日から2年以内

 

 

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